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    東原地產:錯配的野心與千億黃粱夢

      


      除了早已“出圈”,紅遍全國的龍湖、金科等規模房企,在重慶本土地產圈里,小房企東原地產也是個不容忽視的存在。

      不過,心心念念想要擠進全國TOP30的東原地產,在好不容易摸到前50名的邊后,卻逐漸開啟了“下坡路”模式。

      3月間,東原集團上市主體迪馬股份(600565.SH)發布了2020年報后,公司股價一度連漲三天,漲幅甚至超過20%。但股價飄紅卻無法掩蓋其業績表現的頹唐之態。

      根據年報顯示,迪馬股份在去年不僅毛利率降幅頗大,其規模增長也連續多年停滯不前,行業排名持續下跌,甚至距房地產行業50強的座次也越來越遠。

      地產調控步入“十面埋伏”時代,東原地產的表現,折射出了小房企艱難的生存處境。

      


      毛利率暴跌之謎

      2014年間東原地產重組迪馬股份,也完成其地產主業的借殼上市。目前,上市公司主營業務仍分為房地產和專用車制造兩大板塊。但從主營收入占比來看,房地產開發業務絕對是迪馬股份毋庸置疑的真正主營業務。

      財報顯示,2020年迪馬股份實現營收212.71億元,同比增長7.99%;其中來自房地產業及物業服務的營收為195.77億元,同比增長7.48%,在總營收中占比92%。

      不過,無論是整體不到8%的營收增速還是房地產業務不到7.5%的營收增速,均創下了迪馬股份近年來營收增速的最低值。更最麻煩的問題,則是在營收增速放緩的同時,公司毛利率也罕見地出現大幅下滑。

      2020年,迪馬股份整體毛利率20.39%,較2019年下降8.26個百分點。之所以毛利率出現如此之大的降幅,直接原因就是占比營收絕對值的房地產業務毛利率同比下降了8.58個百分點,僅為20.09%。

      放在整個房地產行業同類型公司中,這一毛利率水平只能排在“后段班”。究其毛利率驟降原因,公司表示“主要源于成本上漲”。

      去年 ,迪馬股份房地產業務成本156.43億元,同比增長20.23%。通常,成本增長也是源于營收規模的增長,但在年報期內,迪馬股份房地產業務成本增長遠高于7.48%的營收增幅。這是造成公司毛利率大幅下降的原因。

      具體到迪馬股份房地產業務分布的主要區域,2020年公司五大業務區域中僅西南、華西區域毛利率有所上升,但增幅不過2.89%、1.34%;而華中區域、華東區域、南京區域的毛利率皆出現大降,分別減少了11.26%、21.68%和22.5%。

      迪馬股份將華東和南京區域毛利率大減的原因歸結為“本期交付結轉的業態涉及部分尾盤,毛利偏低,拉低整體交付規模的毛利率所致”。但有市場人士指出,東原地產2016年、2017年在熱點二線城市,比如杭州、南京等地拿了一些地價較高的地塊,造成利潤空間的壓縮。

      另一方面,是公司融資成本的抬升。2020年,迪馬股份整體融資成本為8.69%,相比2019年融資成本8.64%、2018年融資成本7.65%進一步上升。對于地產業務占據核心地位的迪馬股份來說,融資成本的持續攀升,一定程度上意味著其日子越過越難。

      毛利率的下降以及融資成本的高漲,也導致迪馬股份的凈利進一步走低。2020年,迪馬股份凈利潤為20.76億元,較2019年減少近5個百分點;凈利率9.76%,較2019年下降1.33個百分點,處于行業內較低水平。

      也就是說,無論是在拿地上還是在融資上,迪馬股份在成本控制上越來越顯力不從心。

      


      贏了紅線,輸了排名

      迪馬股份也不是沒有能拿得出手的數據。在現下行業最為關注的“三道紅線”問題上,其表現就可圈可點。

      財報顯示,截至2020年底,迪馬股份凈負債率為48.21%,扣除預收款后的資產負債率為69.14%,現金短貸比為1.25,“三道紅線”指標全部綠檔。

      但問題是“三道紅線”都沒踩,公司融資成本還這么高,迪馬股份的這個“綠檔”看起來用處也不大。與此同時,有得必有失。不加杠桿的結果便是公司在規模增長上的停滯。

      數據顯示,2018、2019和2020年,迪馬股份取得的合并口徑銷售額分別為227億、224億和200億,呈現不增反降的趨勢。

      克而瑞發布的榜單則顯示,東原地產2020年全口徑銷售額為602.1億,位于排行榜到第64名;權益銷售額為324.8億,位于排行榜第74名。

      東原集團董事長羅韶穎曾在2018年放出豪言,要在2020年實現千億的銷售規模,“東原地產的目標是進入房企50強,下一個目標是30強”。

      東原集團董事長羅韶穎

      


      理想很豐滿,現實很骨感。2018年的確是東原地產發展史上值得紀念的一年。當年其以548.7億元的銷售額占據了房企50強最后一個席位。但自此之后,東原在行業中的排名每況愈下。

      


      2019年,東原地產僅實現銷售額540.1億元,排名下滑至第62位。2020年,東原地產的銷售額雖然有所上升,達到了602.1億元,但行業排名卻進一步下滑到了第64名,距離50強的目標越來越遠。

      


      “錯配”的野心

      迪馬股份是重慶第一家民營上市企業,也是中國特種車行業第一家上市公司。從做特種車起家,到2014年又切入到房地產賽道,既造車又蓋房,迪馬股份的選擇可以說相較于曾經的許多同行都具備了前瞻性。

      然而,“起了個大早,卻趕了個晚集”,迪馬股份的發展軌跡走到了2020年, “錯步人生”四個字或許是最佳寫照。

      曾經,東原地產幾乎與龍湖、金科站在同一起跑線上。但直至2017年,東原才將總部搬到上海,并先后進入昆明、西安、鄭州、長沙、貴陽、廣州、佛山等二線熱點城市,開始加速全國化擴張。

      在開疆拓土之余,東原地產野心勃勃地定下了未來目標——短期目標是進入房企50強,下一個目標是30強。同時,在2020年實現千億銷售額的目標。

      2017年恰恰是新一輪房地產調控的起點。東原地產的逆勢擴張就顯得有些生不逢時,也為其此后的毛利率大跌埋下伏筆。而較晚開啟的全國化擴張,也注定東原地產在行業嚴調控和競爭加劇雙重夾擊下,無法如愿快速發展。

      從2020年的年報看,東原地產三年沖刺千億元的銷售規?;靶娘@然是落空了。昨日之日已經不可追,但東原地產的未來前景似乎也并不樂觀。

      《一點財經》觀察,為了繼續做大規模,原本選擇深耕一二線城市的東原地產開始選擇逐漸下沉,以2020年為例,東原在綿陽、渭南、襄陽、遵義、肇慶、徐州等三四線城市便都有落子。

      與此同時,迪馬股份年報顯示,同意授權公司及控股子公司經營層根據市場情況擇機增加土地儲備(包括但不限于公開招拍掛、聯合招拍掛、在建工程收購、股權交易方式、參與一級土地整理或一、二級土地市場聯動等方式獲取土地儲備),獲取土地價款總額在人民幣300億元內。

      300億元的地價總額,已經超過了迪馬股份房地產2020年合并口徑共計實現地產銷售金額,顯示出了迪馬股份在拿地做大規模上的決心。

      但在行業下行周期中,為了實現規模擴張,加大拿地擴張的節奏,甚至選擇下沉三四線城市,走行業原本的“老路”,這樣的選擇是否合時宜?當中又是否存在著較大的風險?這或許是迪馬股份亟待深入思考的問題。

      與此同時,在三道紅線新規及熱點城市集中供地新政下,類似東原地產這樣的小房企是否又具備拿地優勢?能否如愿地拿到那么多地?這又是另一個命題。

      


      結語

      彼得德魯克在《動蕩時代的管理》中說:“動蕩時代最大的危險不是動蕩本身,而是延續過去的邏輯”。

      顯而易見,迪馬股份及東原地產正在“延續過去的邏輯”,走曾經許多房企走過的“老路”。然而,當下房地產所處的時代已然不同。在一個略顯動蕩的房地產時代,東原的選擇本身,或許正是最大的危險。

      來源:一點財經


    (責任編輯:范強力)
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