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    盈利能力堪憂、1400億債務壓頂,“河南王”建業地產面臨發展難題

      “河南王”之稱的建業地產,陷入發展的困境。

      5月6日,建業地產發布2021年4月銷售數據。

      數據顯示,截至2021年4月30日,建業地產連同其附屬公司物業合同銷售總額為219.15億元,同比上升4.5%;總合同銷售建筑面積319.42萬平方米,同比上升8.7%;平均銷售價格6861元,同比減少3.9%。

      從整體數據來看,2021年建業地產前4個月的銷售額保持微漲狀態,但從4月份單月銷售額看,建業地產實現物業合同銷售額54億元,同比下滑28%,建筑面積的合同銷售額80.2萬平方米,同比下滑21.4%。

      單季度的銷售額下滑,它更像是一面“照妖鏡”,直接將建業地產過去的未能引起重視的問題擴大展示出來了。

      近些年“蝸居”河南的建業地產正面臨業績和負債的多重壓力,此僵局如何打破也成為了建業地產目前最大的焦慮。

      【銷售額停滯,增收不增利】

      從4月的單月銷售額來看,建業地產的業績并不理想。

      2021年4月,建業地產實現物業合同銷售額54億元,同比減少28%,建筑面積的合同銷售額80.2萬平方米,同比減少21.4%的狀態。

      實際上,建業地產銷售額的下滑其實早有預兆。

      財報顯示,其2020年實現合同銷售額為1026.42億元,在銷售規模方面勉強維持住千億地位,但以全國房企的排名比較,建業地產早已掉隊。

      克而瑞數據顯示,建業地產行業排名從2019年的第27位降至2020年的第34位。

      與此同時,建業地產營收為433.04億元,同比增長40.8%。

      其高營收之下,但歸母凈利潤與凈利潤分別為18.02億元、21.02億元,同比雙雙下跌分別為10.6%、13%,這也是其近5年來首次出現負增長。

      對于凈利潤下降,建業地產表示,由于衍生金融工具的公平值變動,導致其公平值錄得虧損6.13億元。

      氫財經發現,建業地產銷售成本的上升也在吞噬著利潤。

      其銷售成本由2019年的227.61億元上升至2020年的347.08億元,增幅達52.5%。也正是受銷售成本大增的影響,公司毛利率亦下降了6.1個百分點至19.9%。

      值得注意的是,2020年9月,建業地產董事長胡葆森曾公開表示不帶頭降價,降價促銷弊大于利。

      但2021年前4個月,建業地產銷售均價為6861元,同比減少3.9%,難道建業地產為了業績決定打破曾經的諾言?

      【資金之困,借舊還新高風險】

      在盈利能力堪憂之下,建業地產的負債情況也難言樂觀。

      近幾年,建業地產的負債總額一路高歌猛進。

      財報顯示,建業地產負債總額由2015年的324.4億元攀升至2020年的1493.19億元。

      從長期償債能力來看,2018年至2020年,建業地產的資產負債率分別為89.93%、91.25%、91.10%,已經連續三年保持高位水平。

      由于負債過高,建業地產從2020年下半年開始,建業地產就靠發行新的債券,來歸還以前的欠債的方式來緩解還債壓力。

      氫財經梳理發現,建業地產2020年共發行了5筆優先票據本金為15億美元,約合人民幣為98.43億元。

      今年1月7日,建業地產又發行了2.6億美元優先票據,票面利率7.5%,2025年到期。

      “借舊換新”并不非長久之計,此操作風險頗高。

      此前河北華夏幸福地產、福建泰禾集團、福建福晟集團、上海綠地控股集團四家企業就因此操作最后面臨債務危機,頻臨破產。

      值得注意的是,建業地產的高負債也導致其借貸成本上升。建業地產2020年的融資成本由2019年的3.95億元上升至2020年的12.72億元,增幅高達221.8%,吞噬了其當年70.59%的歸屬股東凈利潤。

      據悉,建業地產將分拆旗下代建公司“中原建業”赴港上市。

      5月4日港交所信息顯示,中原建業通過了港交所聆訊。建業地產分拆子公司上市的舉措也透露出其對資本市場、對融資的渴望。

      【黃檔之下,還有多少表外負債?】

      年報顯示,2020年凈負債率為56.8%,低于100%的水平,非受限現金短債比為1.48,也大于1。

      凈負債率與現金短債比均符合“三道紅線”標準,僅剩剔除預收款后的資產負債率一項未降至紅線70%水平為85.5%,居“黃檔”。

      在監管政策持續收緊的背景下,踩中“三道紅線”的房企開始著眼美化財務數據,因此便出現不少減少明面負債、降低檔位達標的情況。

      氫財經發現,建業地產的債務規模水漲船高,凈負債率卻持續處于低位。其或許存在美化報表的嫌疑。

      一方面,2010年建業地產首度披露與百瑞信托的合作消息后,百瑞信托十余年內頻繁以資金方身份出現,并扮演“短期”股東的角色。

      據不完全統計,百瑞信托已先后入股建業地產旗下10家公司,持股時間普遍較短,基本在半年左右就退出。

      百瑞信托與建業地產之間高頻且短暫的交易往來的現象,引起市場對其“明股實債”的質疑。

      另一方面,建業地產近幾年少數股東權益正逐漸增大。

      2017年至2019年,建業地產少數股東權益依次為7.78億元、14.33億元和28.84億元。少數股東權益可以以資本形式加入來計作公司資產,在統計口徑上,會算做公司資產而非負債。

      其少數股東權益呈逐漸增大的狀態,也不免引來市場對其用此方式來美化實際負債水平的懷疑。

      因此可看,建業地產的負債水平或許并沒有紙面上那么優秀。

      來源:lite氫財經


    (責任編輯:范強力)
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